Coronavirus e rapporti di locazione
Incidenza della normativa sul Coronavirus sui rapporti di locazione.
La normativa emergenziale adottata dal Governo nei mesi scorsi per fronteggiare l'emergenza sanitaria relativa al Covid-19, comprensiva (a mero titolo esemplificativo) della chiusura delle attività produttive e commerciali, ha inevitabilmente prodotto importanti ripercussioni sulla capacità economica tanto delle imprese quanto dei privati.
In numerose occasioni, poi, dette difficoltà si sono riversate sui rapporti di locazione di cui le imprese commerciali ed i privati, con posizioni contrattuali diverse, sono parti.
Della regolamentazione di tali fattispecie, in particolare, si è occupato il D.L. n. 18/2020 c.d. "Cura
Italia".
Invertendo l'ordine tradizionale della trattazione e, dunque, iniziando dall'eventuale fase patologica del rapporto, occorre da subito evidenziare che l'art 103 del suindicato decreto ha disposto la sospensione sino al 30/06/2020 dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili.
Tuttavia, la normativa presa in esame non ha disposto alcuna sospensione dell'obbligazione di pagamento dei canoni, che, pertanto, i conduttori devono continuare a corrispondere.
D'altro canto, però, occorre operare una distinzione tra la posizione del privato e quella dell'impresa, a cui il Governo ha riconosciuto espressamente un beneficio, quantomeno di natura fiscale.
Infatti, l'art. 65 del decreto "Cura Italia" riconosce alle imprese un credito d'imposta pari al 60% dell'ammontare del canone di locazione corrisposto per il mese di marzo 2020.
La presente agevolazione si applica unicamente ai contratti di locazione commerciale, mentre non trova applicazione per le locazioni ad uso abitativo.
Infine, è opportuno richiamare l'art. 91 del suddetto decreto, il quale dispone che il rispetto delle misure dettate per il contenimento dell'epidemia deve essere sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore.
Per quanto qui rileva, la norma introduce un'ipotesi di impossibilità sopravvenuta e temporanea della prestazione del conduttore per causa ad esso non imputabile.
Più esattamente, la norma non qualifica direttamente impossibile la prestazione di corrispondere il canone di locazione, bensì in tale prospettiva conferisce rilevanza giuridica all'impossibilità di adempiere eventualmente conseguente all'incidenza negativa che le misure di contenimento adottate dal Governo hanno prodotto sull'attività commerciale del conduttore, svolta nell'immobile locato. Rimane inteso, a tal proposito, che detta valutazione dovrà esser operata in concreto con riferimento ad ogni singolo caso.
Occorre peraltro rilevare che, anche in questo caso, la misura trova applicazione nelle sole ipotesi di locazione commerciale, in considerazione del fatto che le misure adottate dal Governo hanno formalmente inciso esclusivamente sullo svolgimento delle attività commerciali.
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